Ресей Федерациясындағы жерге жеке меншік пен жер пайдалану құқығының туындауы

Жерген меншік құқығын туындауына келесі мүмкіндіктердің жиынтығын жатқызуға болады. Бұл мысалы жерге қатысты мәмілені жасап кейін оны мемлекеттік органдарда тіркеу нәтижесінде құқығының туывндауы және меншік құқығының туындауына келесі мәмілелер негіз болады: сату сатып алу, айырбас, сыйға тарту. Сату сатып алу жөніндегі ережелер Ресей Федерациясының Азаматтық Кодексінің екінші бөлімімен реттеледі. Бірақ онда §1 30 тарау «сату сатып алу жөніндегі ережелердің» барлығы жерге қатысты қолдана бермейді. Ресей Федерациясының Азаматтық Кодексінің 454 бабына сәйкес бір тарап (сатушы) екінші тарап (сатып алушы) жер учаскесін беруге міндеттенеді, ал екінші тарап сол жерді алуға және жер учаскесін белгілі бір ақша сомасын беруге міндеттенеді. Берілген шарттың мазмұны осы болып табылады. Сол сиқты жерге қатысты Ресей Федерациясының Азаматтық Кодексінің §7 30 тарау «жылжымайтын мүлікті сату» туралы ережелер де қолданылады. Онда Ресей Федерациясының Азаматтық Кодексінің 549 бабына сәйкес жылжымайтын мүлікті сату сатып алу жөнінде, сатушы сатып алушының меншігіне жылжымайтын мүлікті беруді міндеттейді және сонымен қатар сол мүлік орнын жер учаскісін беруге де міндетті. Ресей Федерациясының Азаматтық Кодексінің 3 бөлім 129 бап жер және өзге де табиғат ресурстар заңда көзделген негізде оқшауланады деп жазған. Бірақ жер учаскесінің иелері мен оны сатып алушылар мұндай мәселелерді иеленуде жер заңнамаларына жүгінуі тиіс. Жер заңнамасымен және Ресей Федерациясының Азаматтық Кодексінің 448 бабына сәйкес жүргізуі бойынша сату сатып алу туралы мәмілелер аукцион немесе конкурс түрінде жасалуы мүмкін.

Заңнамада құрылыстар мен ғимараттарды сатуды жүзеге асыру кезінде сол сияқты құрылыстар мен ғимараттарды қамтамасыз етуге арналған жерлерді де қоса берілуі тиіс. Мысалы ғимарат сатылған сатып алушыға сонымен қатар сол ғимаратқа тиесілі жер учаскесіне де құқық берілуі тиіс бірақ мұндай шарттарда көптеген қиындықтар туындайды. Мамандар жер мен ғимараттар арасында қайсысына тиесілі екеніне шекара анықтай алмай отыр.егер сатушы жер учаскесінің меншік иесі болып табылып және онда сатылатын жылжымайтын мүлік орналасса сатып алушыға сол мүлікке меншік құқығы, ал тиісті жер учаскесін жалдау құқығы және өзге да құқықтың орнауы мүмкін.егер шартпен сатылуға берілетін жылжымайтын мүлікпен қатар жер учаскесіне меншік құқығы көзделмесе онда сол мүлік орналасқан және оны пайдалану қажетті жерге құқық орнайды. Тұлғаның жер учаскесінде орналасқан мүлікті орналасқан ол мүлік иесінің келісімінсіз ақ заңмен көзделген негізде сатуға болады. Мұндай мәмілелердің көп кездесетін жағдайлары болып біреудің жер учаскелеріне орналасқан гаражды немесе үйді сатып жіберу. Егер жылжымайтын мүлік орналасқан жер учаскесі сатып алушы меншік құқығында берілмесе онда сатушы да сол мүлікті қамтамасыз етуге қажетті пайдалану құқыға сақталады. Жоғарыда айтылған нормалар көптеген жер учаскесіне қатысыты қаралады. Жер заңнамалары ауылдық жерлерге тиесілі жылжымайтын мүлікке қатысты өзгеше мәмілелер көзделген. Ресей Федерациясының Президентінің «ауылдық жерлерге тиесілі объектілер орналасқан жер учаскесі азаматтар мен заңды тұлғалар меншікке беру туралы» 1996 жылдың 14 ақпанның жарлығына сәйкес заңды тұлғалар меншігіне алған құрылыстар, ғимараттар және ауылдық жерлерде орналасқан өзге де мүліктер орналасатын жер учаскесі өтеулі немесе өтеусіз қоса берілуі тиіс. Жарлыққа сәйкес жылжымайтын мүлік объектісінің меншік құқығы екі тұлғаға тиесілі болса, онда әрқайсысында сол жер учаскесіне өз үлесіне сәйкес құқығы болады.

Егер жер учаскеісін бөлу мүмкін болмаса, онда жер учаскесі ортақ меншікке өтеді. Жер учаскесі туралы мәліметтердің нақты анықталғаны дұрыс болды. Бұл заңда көзделген талап жер учаскесін сатуда оның ауданы, оны пайдалану нысаны, кадастрлық бағасы болуы тиіс. Мұны түсіну үшін сатып алу шартына жердің планы қоса беріледі. Егер план болмаса, онда ол сатушының ақысынан дайындалады. Онда бұл мәліметтер Ресей Федерациясының Азаматтық Кодексінің Ресей Федерациясының Азаматтық Кодексіне сәйкес мұндай мәмілелер жарамсыз болып табылады. Сатып алу шартын жасау кезінде сатушы немесе сатып алушы нысаналы мақсатын өзгертуге құқығы жоқ. Шарттың нысан жазбаша түрде жасалады мұны сақтамау жарамсыздығына алып келеді. Осы көрсетілген шарттың талаптарын сақтамау сатып алушыға меншіктің құқығын растайтын куәлік беруден бас тартылады. Ал оның ол құқығын дәлелдей де, қорғай да алмайды. Жер учаскесін беру мерзімі шартта көрсетіледі, егер ол мерзім шартта көрсетілмесе, онда ол заңда көзделген ақылға қонымды мерзімде берілуі тиіс.

Шартты жасаудың негізі болып оның бағасын көрсетіу. Оның бағасы тараптардың келісімі бойынша анықталады.

Егер заңмен немесе шартта өзгеше көзделмесе сатып алушы жер учаскесін бергенге дейін немесе кейін төлеуге міндетті. Егер шартпен тауардың құнын кейінге қалдыру көзделмесе , сатып алушы жер учаскесінің құнын төлеуі тиіс. Егер сатып алушы жер учаскесіне құнын мерзімінде төлемесе, сатушы азаматтық заңдарға сәйкес оның процентімен қоса төлеуі н талап ете алады.

Заңнама жер учаскесін беру шарттарына белгілі бір дәрежеде көңіл бөледі. Сондайақ сатып алушыға да сатушыға да түрлі міндеттер жүктеледі.

Сатушы жер учаскесін оны пайдалану мақсатына сай тиісті жағдайларына беруге міндетті. Сатушы сатып алушыны шарт жасағанға дейін жер учаскесінің барлық кемшіліктері туралы ескертуі тиіс.егер ол ескертпесе, сатып алушы жер учаскесін мақсатына сай қайтаруға мүмкінідік бермейтін кемшіліктерді анықтағанда, ол құнын кемітуді кемшіліктерді қайтарымсыз жоюын немесе кемшіліктерді жоюға жұмсаған шығындарды өтеп беруін талап ете алады. Егер кемшіліктерді едәуір немесе оны жою мүмкін болмаса сатып алушыға жер учаскесінен бас тартуға және ақшаны қайтаруды немесе басқа жер учаскесін беруін талап етуге құқылы.

Жер заңнамасындағы ереже бойынша, учаске бойынша дау жоқ болмаса және шарт жасасуға кедергі келтіретін өзге де заңды негіздер болмаған жағдайда ғана жер учаскелерін сатып алуы мүмкін.

Сатушыдан сатып алушыға меншік құқыға жер ресурстары және жерге орналасу бойынша аудандық комитеттің ноториалды куәландырылуын сату сатып алу шартын тіркегеннен кейін өтеді.

Сатып алушы меншік құқығындағы жергілікті әкімшіліктің жер комитетінде тіркеледі.

жер учаскесін сыйға тарту құқығына жердің меншік иелері ие. Сыйға тартудың жалпы ережелері өзге азаматтық құқықтың мәмілелері сияқты азаматтық заңнамамен реттеледі.

Сыйға тарту шарты бойынша бір тарап (сыйға тартушы) басқа тараптың (сыйды алушының) меншігіне жер учаскесін қайтарамсыз түрде береді.

Сыйға тарту шарттарын жасауда қамьтамасыз ету үшін жер учаскесін сыйға тарту шартының нысанын бекіткен.

Сыйға тарту шарты жазбаша жасалады немесе жер учаскесімен жасалған мәмілелерді тіркеуші мемлекеттік органдарда тіркелуі тиіс.

Жер азаматтар мен заңды тұлғалардың меншігіне тиісті органдарының шешімінің негізінде мемлекеттік немесе муниципалдық меншігі жерден берілуі мүмкін.аталған шешім орындалуы үшін заңнамада бекітілген шарттардың сақталуы міндетті. Ресей Федерациясында жерлер босалқы жерлерден және қайта бөлу қорынан, сондай ақ мемлекеттік және муцниципалдық меншігі өзге де санаттағы жерлерден берілуі мүмкін.

Жерлерді беру тегін түрде жүзеге асырылады. Сонымен қатар жерлерді ақылы түрде беру тәртібі де қарастырылған. Берудің өзінің ақылылығы бұл негізде сату сатып алу мәмілесіне жақындатады.

Азаматтар мен заңды тұлғаларға жерлер белгілі бір мақсаттар үшін, осы мақсаттарға сәйкес келетін санаттардың жерлерінен беріледі. Мұндай мақсаттарға жатады: ауыл шаруашылыған жүргізу, жеке тұрғын үй құрылысы, бағбандық , гараж құрылысы. Беру жерлерді қарағанда жалпы ережелер бойынша жүзеге асырылады. Тұлға жергілікті акімге арыз береді. Арызда жер учамкесінің мақсаты, болжалып отырған жер учаскесінің мөлшері және оның орналасқан жері көрсетілуі тиіс.

Заңнамалық мәні бойынша қайта бөлу қорынан аталған ауданның босалқы жерлері мен тиімсіз пайдаланған ауыл шаруашылық кәсіпорынның жерлері кіреді. Жер қорының мөлшері қандай болуы керектігін жергілікті билік өкілдері шешулері тиіс болады.

Жерге жеке меншік құқығы сондай ақ азаматтар мен заңды тұлғалар өздерінің пайдалануындағы жерлерді м еншікке беруі жағдайында да пайда болады. Бұл жағдайда да меншік құқығының пайда болуының негізгі жергілікті әкімдіктердің шешімі болады.

Заңнамада 1991 жылдың 1 желтоқсанына дейін жер учаскелерін пайдалануын азаматтар оны меншігіне алуға құқылы, яғни белгіленген тәртіпте учаскеге меншік құқығын рәсімдеуге құқылы.

Мұндай мүмкіншілікке заңды тұлғада ие. Ғимарат пен құрылысты жекешелендіруде ол жылжымайтын мүлікті қызметіне қажетті жер учаскесі де мешшікке беріледі.

Сот шешімі негізінде жерге жеке меншік құқығы азаматтар мен заңды тұлғаларға жерге жеке меншік құқығын беру немесе қалпына келтіру туралы соттың шешемін қабылдануынан пайда болады. Аталған шешім жерген меншік құқығын соттың қорғау тәртібімен қабылданады.

Жер учаскелерін мирасқорлық тәртіппен алу азаматтық құқықтық заңнаманың негізінде жүзеге асырылады. Яғни меншік иесінің мұраға қалдыруымен және мүраны алу заңымен негізделген тәртіппен жүзеген асырылады. Мұрагер тек мемлекетті органдарда тіркелгеннен кейін меншік иесі бола алады.

РФ АКның 234 бабы бойынша жерге жеке меншік құқығы иеліктің мерзімінің өтуіне байланысты туындайды. Яғни затты ұзақ уақыт бойы үздіксіз және пайдалану арқылы жүзеге асуы тиіс. Ескіру мерзімі бойынша жерге меншік құқығының туындауы тек заңда көзделген мерзім өткен соң пайда болады. Ал оған дейін ол өзінінің жері деп есептей алмайды.

Азаматтық құқықтық нәтиженің туындауына себеп болатын оқиға ретінде заң мынаны жатқызады, жер учаскесін мемлекеттік органдарда тірекеу қажеттілгімен. Тек ол мемлекеттік органдарда тіркелгеннен кейін барып меншік иесі құқығына ие болады.

Жоғарыда айтылғандай РФ-ның Конституциясының 9-бабында «Жер және өзге де табиғи ресурстар жеке, мемлекеттік, муниципалдық меншікте және меншіктің өзге де нысандарында болуы мүмкін» деп жарияланған. 9- бапта көрсетілген меншіктің нысандарының тізімі нақты болмағандықтан РФ – ның субъектілері аталғандардан басқа да мемлекеттердің өзге де нысандарын енгізулеріне болады.

Меншіктің нысаны РФ-ның Конституциясымен, федералдық конституциялық заңдармен, РФ-ның құрамындағы республикалардың конституцияларымен, тиісті жер аумақтары меншігінде болатын РФ-ның субъектілерінің өзге де заң актілерімен бекітіледі.

Жерге жеке меншік бірнеше нысанда болуы мүмкін: азаматтардың жеке меншігі; ортақ меншік қатысушыларына тиісті үлес анықталмаған ортақ меншік; қатысушылардың үлесі алдын ала белгілі ортақ меншік;

Заңды тұлғалар меншігі.

Заңды тұлғалар азаматтар сияқты өздеріне тиесілі жер учаскелерін бірлесіп, оны ортақ бірлескен және ортақ үлестік меншік нысанында пайдалануға құқылы.

Жер реформасының процесінде  азаматтар мен олардың бірлестіктері мемлекеттік не муниципалдық меншігіндегі жер учаскелерін ақылы және тегін түрде жеке меншікке алу мүмкіндігіне ие болады. Одан басқа олар жер заңнамасында көрсетілген өзге де шарт жасау жолымен жүзеге асыруы мүмкін. Мемлекеттік және муниципалдық меншіктегі жерден жер учаскелері тегін түрде азаматтардың жеке меншігіне беріледі:

– шаруа (фермер) қожалығын жүргізу үшін, оның әр мүшесіне жерді меншікке берудің аудандық норма шегі негізінде;

– азаматтардың ортақ бірлескен және ортақ үлестік меншігі енгізілген ауыл шаруашылық кәсіпорнында ортақ өндіріс енгізу үшін;

– жер учаскелерін беру шегінде – өзіндік қосалқы шаруашылық жүргізу үшін;

– бағбандық және мал өсіру үшін;

– ауылдық жерде жеке және ұжымдық тұрғын үй құрылысы үшін;

– РФ-ның заңдарында көзделген өзге жағдайларда;

Жоғарыда көрсетілген мақсаттарға қайталап жер учаскелерін беруді тегін жүргізуге тыйым салады.

Мемлекеттің және муниципалдық меншіктегі жерлердегі жер учаскелері азаматтарға ақылы түрде:

  • шаруа (фермер) қожалығын жүргізу;
  • ауыл шаруашылық кәсіпорнында ортақ өндіріс жүргізу;
  • қалаларда, жұмысшы және курорттық ауылдарда жеке және ұжымдық тұрғын үй құрылысы;
  • бағбандық құрылыс;
  • ауыл шаруашылық өнімімен байланысты емес азаматтар мен ұйымдардың кәсіпкерлік қызметі үшін;
  • заң тегін беруді көздемейтін өзге жағдайларда.

РФ-ның субъектілерінің заңдарымен жер учаскесінің конкурссыз және аукционсыз нормативтік, жеңілдік бағамен азаматтардың әлеуметтік қорғалмаған  санатына сату көзделуі мүмкін.

Жер учаскелерін бұрын алынған адамдарға қайта беруге тыйым салынады. Олар жер учаскелерін жалпы негіздерде алулары мүмкін.

Жер учаскелерін мемлекеттің және муниципалдық кәсіпорындарды жекешелендіру кезінде сату тәжірибесі кең өріс алуда.

Сондай ақ жекешелендіру иелігіндегі жер учаскесін жеке меншікке сатып алуға негіз болады.

Сатуға мынадай құрылысы аяқталмаған жер учаскелері жатады:

  • РФ-ның заңдарымен жекешелендірудің ерекше режимі белгіленген ауыл шаруашылығы мақсатындағы, орман және су қоры, ерекше қорғалатын жерлер;
  • қауіпті заттармен және биологиялық ластануға ұшыраған жерлер;
  • ортақ пайдаланудағы (көшелер, жолдар, саябақтар, өзен жағасы, тоғайлар, бақтар, қоймалар және заңмен ортақ пайдалануға арналған өзге жерлер)

Жер учаскелеріне ортақ меншік заңдарда көрсетілген жағдайларда және меншік иелерінің өздеріне тиесілі жер учаскелерін ерікті түрде біріктіруі негізінде пайда болады. Тиісінше меншіктің бұл түрі заң негізінде не меншік иелері арасындағы шарт негізінде пайда болады.

Азаматтардың ортақ меншігіне колхоздарды, өзге де ауыл шаруашылығы кәсіпорнының қайта құрылуы жағдайында, заңда көрсетілген жағдайларда берілуі мүмкін.

Жер учаскелерін ортақ меншікке беру колхоздың, өзге де ауыл шаруашылығы кәсіпорнының жалпы жиналысының меншік иелерінің тізімін көрсеткен шешімі негізінде тиісті атқарушы органмен жүзеге асырылады.

Ортақ үлестік меншіктің әр мүшесіне жерінің үлесі көрсетілген меншікке құқық туралы куәлік беріледі.

Көп нұсқалы тұрғын үйлердің жер учаскелері, үйдің астындағы жерді қоса алғанда,тұрғын серіктестігінің  (кондоминиум) меншігінде немесе жалға алуында болуы мүмкін.

Үй маңындағы жерлері және меншікке құқығын жүзеге асыру тәртібі Федерация субъектілерінің нормативтік құқықтық актілеріне, жергілікті әкімшілік пен қала құрылысы және жерге орналастыру қорларын ескере отырып қабылданатын серіктестіктің жарғысына сәйкес белгіленген.

Заңды тұлғаға жер меншігіне, тұрақты мерзімсіз пайдалануға, жалға беріледі. Олар РФ-ның ЖК мен өзге заңдарда көрсетілгеннен басқа жағдайларда жер учаскелеріне меншік құқығын иелене алады.

Заңды тұлғалар азаматтар сияқты меншігіндегі жер учаскелерін біріктіріп ортақ бірлескен және ортақ үлестік меншік нысанында пайдалана алады.

Муниципалдық жерлер мемлекеттік және жеке болып табылмайды.Олар жергілікті өзін өзі басқару органдарына тиесілі. Қалалық, аудандық, ауылдық қаласының, өзге де муниципалдық құрылыстардың муниципалдық меншігіне олардың дамуын қамтамасыз ету үшін мемлекет меншігіндегі жерлер беріледі.

Муниципалдық меншікке жергілікті әкімшіліктің шешімі бойынша өзге тұлғалардан белгіленген тәртіпте алынған жерлер қосылады. Муниципалдық жерлерді басқару мен билік етуді жергілікті өзін өзі басқару органдары жүзеге асырады.

Жерге мемлекеттік меншік бірнеше деңгейлі болады: федералдық, РФ-ның құрамындағы республиканың меншігі, аймақтық, облыстық, автономиялық облыстық, автономиялық округтің, Мәскеу, Санк-Петербург меншігі. Жерге мемлекеттік меншік субъектілерінің саны РФ-ның субъектілерінің санына тең(89). Бір жерге бірнеше меншік иелері болуы мүмкін емес.

Елдің жер қоры белгілі бір құрылымға ие.

РФ-ның ЖК-сі қабылданғанға дейін Президенттің 1993жылғы 16 желтоқсандағы «Федералдық табиғи ресурстар» туралы Жарғы қолданыста болады. Федералдық жерлерді ашу мен оларды РФ-ның субъектілерінің жерлерінен ажырату барысында жарлық федерацияның жерлерінің жалпы меншіктен маңыздылығы принципін басшылыққа алды. Оған мыналар жатады:

  • қорғаныс қажеттілігін елдің қауіпсіздігін қамтамасыз ету, мемлекеттік шекараны қорғау үшін берілетін жер учаскелері, сонымен қатар мемлекеттік биліктің федералдық органдарының құзіреттігі өзге де қызметті жүзеге асыру үшін берілетін жер учаскелері
  • федерацияның энергетикалық, көлік және космостық жүйемен, ядерлік энергетика объектілерімен, байланыс, тарихи-мәдени мұрамен орналасқан және федерацияның меншігіндегі өзге объектілер орналасқан жер учаскелері.
  • федералдық мемлекеттік қорықтың, ұлттық табиғи парктің, курорттың және емдеу сауықтыру аймағының, өзге де ерекше қорғалатын федералдық маңызға ие жер учаскелері.
  • өзге де табиғи ресурстар.

Сондықтан РФ-ның жалпы жер құрамында федерацияның жерге меншік объектілері көрініс табады. Тиісінше қалған жерлер РФ-ның субъектілерінің меншігі болуы мүмкін.

Федерацияның жерлері мен РФ-ның субъектілерінің жерлері негізі нысаналы мақсаты бойынша бөлінеді. Олар 7 санатқа бөлінуі мүмкін:ауыл шаруашылығы мақсатындағы; елді мекендер жері; өндіріс, көлік, байланыс, ақпарат, энергетика, қорғаныс және өзге де мақсаттағы; ерекше қорғалатын табиғи аумақтар жері; орман қоры жері; су қоры жері; босалқы жерлер.

Аталған санаттар өз кезегінде шаруашылық пайдаланылуына байланысты түрлерге бөлінеді: жайылым, шалғындық,  

РФ-ның шегіндегі барлық жерлер мемлекеттің объектісі бола тұра өзінің шаруашылық пайдаланылуына, табиғи қасиеттеріне және географиялық орналасуына байланысты әр түрлі. Олар өзінің құқытық жағдайы бойынша әр түрлі субъектілердің меншігінде, жер иелігінде және жер пайдалануында болады. Дегенмен олар біртұтастықты құрайды.

Аталған санаттар РФ-да өзінің мөлшері жағынан өзгеріссіз қалмайды.Қалалардың салынуы көліктің дамуы аталған санаттардың ұлғаюына әкеп соғады.

Жерді оның нысаналы мақсатының өзгеруіне байланысты бір санаттан басқасына ауыстыру РФ заң шығару органдары, РФ-сы құрамындағы республиканың, аймақ, автономиялық облыстың, т.б. заң шығару органдары бекіткен тәртіпте жүзеге асады.

Жерді заңды негізде пайдаланатын тұлғалар жерді пайдалану құқығының субъектілері деп аталады. Субъектілер ретінде заңды негізде жер учаскелері берілген заңды тұлға және жеке тұлға болуы мүмкін.

Құзіретті мемлекеттік органдардың шешімі бойынша жерді алған ұйымдар бастапқы жер пайдаланушы және жердің иесі болып табылады.

Өмір бойы мұрагерлік жер иелену жер пайдаланудан өзгешелігі әрқашан бастапқы болады, өйткені құзіретті мемлекеттік органдардың шешімі негізінде пайда болады. Бастапқы жер пайдалану көп жағдайда кейінгі жер пайдалануға «жер администраторы» ретінде болады.Оған заң шеңберінде жер учаскелерін беру, шарт жасаудан бас тарту, ішкі шаруашылық бақылау жасау, жерді дұрыс емес пайдалану жағдайында ескерту және жер заңдарын бұзғаны үшін жауапкершілік мәселелерін қолдану құқығын береді.

Ортақ бірлескен және ортақ үлестік жер пайдалану субъектілері ажыратылады. Ортақ үлестік меншіктің субъектілері болып участок тек өзіне берілетін, бөлінген кез келген тұлға табылады. Егер участок бір адамға емес бірнеше тұлғаға берілсе ол ортақ бірлескен меншікте болады. Ортақ пайдалануда жайылымдар, шалғындық, су астаулары, өткелдер болады.

Меншік құөқығы және жер пайдалану құқығының объектісі – заңда белгіленген тәртіпте аталғани субъектілерге берілген жер учаскесі. Ол әрқашан нақты заңдық белгілерімен сипатталады: мөлшер; орналасу жері; ішкі құрылымы; сапасы мен нормативтік табыстылығы.

Бекітілген учаскелердің мөлшері құқық субъектісінің өкілеттіктерінің көлеміне байланысты.

Учаскенің орналасқан жері тиісті құжаттармен анықталады және жергілікті жерде белгіленеді.

Өнеркәсіпке, көлікке және өзге де ауыл шаруашылығы емес ұйымдарға жер учаскелерінің мөлшері белгіленеді.Заңда аталған жағдайларда учаскенің мөлшері тиісінше бекітілген нормалар мен жоспарлы-техникалық құжатқа сәйкес анықталады.

Азаматтардың жер иелігіндегі жер учаскесінің барлығы нормалануға жатады, кейде бұл азаматтар мен жергілікті әкімшілік арасындағы шарт негізінде анықталады.

Жерге меншік және жер пайдалану объектісінің құрылымы жай және күрделі болуы мүмкін. Ауыл шаруашылығы кәсіпорындарының жер құрылысы күрделі болады.

Меншік – бұл белгілі бір тұлғаның объектіні басқаруы және оның шаруашылық бостандығына басқа тұлғаның араласуына жол берілмейтін, қоғамдық қатынастың бір түрі.

Жер құқығында дәстүрлі түрде практикада және теорияда «жерге жеке меншік құқығы» түсінігімен субъективтік құқық та түсініледі, ол мынадай үш элементті білдіреді: иелік ету, пайдалану, билік ету.

Иелік ету өзінің жер учаскесінің шекарасын белгілеуді білдіреді және мемлекеттік органдардан, сонымен қатар соттардан оны басқа тұлғалардан және басқару органдарынан қорғауды сұрайды. Меншік иесі оны өзіне керекті жерге орналастыра алатын мүлікке иелік етуге қарағанда, жерге иелік етудің белгіленген шарттары бар,себебі жер басқа жаққа орналастырылмайды және оны басқару шектелген.

Жерге иелік ету жүзеге асырылады:

  • жергілікті жерде жер учаскесінің шекарасын белгілеу ;
  • ерекше шарттармен жерді пайдалану үшін зона құру(қорғаулы, санитарлы, т. б.). Олар жер пайдаланушылардан алып қойылмайды, бірақ оған жер пайдаланудың ерекше режимі орнатылады, құрылған зоналардың мақсатына сай келмейтін қымет түрлерімен айналысуға шектеулер қойылады, тыйым салынады.
  • Жоспардың жобасын пайдаланып қоныстану пунктерін салу.

Жерді бір санаттан екіншісіне ауыстыру жер учаскесіне иелік етудің тағдырын шешеді, мысалы, ауыл шаруашылығына арналған жерді өнеркәсіп құрылысы үшін ауыл шаруашылығына байланысты емес санатқа ауыстыру.

Жергілікті жерлерде жерге иелік ету құқығы заңмен қорғалатын, сызықтар жүргізу және шекаралық белгілер қою арқылы байқалады; тұрғызылған дуалдар мен басқа да құрылыстар заңсыз болған жағдайда, кінәлі тұлғалардың оны тұрғызу мерзіміне қарамастан дереу көшірілуге жатады. Меншік иесі болып табылмайтын тұлға да жерге иелік ете алады, бірақ заңға сәйкес. Олай болмаған жағдайда жерді иелену өз еркімен иеленіп алу немесе жерді алып қою болып саналады, ол үшін заңмен заңи жауапкершілікке тартылуы мүмкін.

Жерді пайдалану құқығы оның қасиеттері мен сапаларын пайдаланып табыс табуға мүмкіндік береді.

Негізінен жерге иелік ету оны пайдалануды да білдіреді. Бірақ иелік етуші пайдалануды жүзеге асырмайтын кездер де болады. Көптеген меншік иелері жерді пайдаланбайды, оны басқа тұлғаларға иелік етуге және пайдалануға береді. Бұл әсіресе мемлекет сияқты жердің меншік иесіне тән.

Меншік иесі маңызды жерге билік ету құқығына ие, яғни заңмен рұқсат етілген шекте объектінің тағдырын шешу – сату және басқа тұлғаларға жер учаскесін оқшаулау. Бұл мынадай екі негізгі бағытта байқалады:

  • жер учаскесінің заңи мәртебесін өзгертетін, оның нақтылы жағдайын өзгерту. Мысалы, белгіленген тәртіппен жерге құрылыс тұрғызу, жаңа меншік иесіне құрылыс жүргізу үшін меншік құқығы өткен кезде учаскенің мәртебесіне әсер етеді.
  • Жер учаскесінің меншік иесі, иелік етушілері және пайдаланушылары болып табылатын тұлғалардың құрамының өзгеруі. Осылайша, жер учаскесі басқа тұлғаға сатылған кезде оның құқықтық режимі өзгеруі мүмкін.

Жерге билік ету заттық және құқықтық нысанда көрінуі мүмкін.

Жерге билік етудің құқықтық жағы мынадан байқалады меншік иесінің сату, жерді кепілге салу, сыйға тарту, айырбастау, мұраға қалдыру, толық немесе белгілі бір бөлігін жалға беру, басқа тұлғаға тегін пайдалануға беру құқығы.

Жерге билік етудің заттық формасына жердің санатын өзгерту құқығы жатады.

Меншік иесі өз жерінде жол салуға, жер өңдеу жұмыстарын жүргізуге, су объектілерін орналастыруға, керекті қазбаларды алуға, құрылыс тұрғызуға құқылы.

Жерге меншік құқығы, өмір бойы мұрагерлікпен иелену, жер учаскесін пайдалану және жалға алу толық және ішінара тоқтатылуы мүмкін.

Жер пайдаланудың тұрақтылығын кепілдендіре отырып, заң аталған құқықтардың толық немесе ішінара тоқтатылуының негіздерін бекітеді.

Жерге құқықтың жеке меншік иесі және пайдалану мен мемлекеттік жер иесінің тоқтату негіздерін ажырата білу қажет. Жеке меншік иесінің жерге құқығы жер учаскесінен ерікті түрде бас тартса, заңлда белгіленген тәртіппен шарт жасасып сатса тоқтатылады. Ал мемлекет жер иеленуінің жерге құқығы тоқтатылады:

  • мемлекетке тиесілі жердің берілу мерзімінің аяқталуы;
  • кәсіпорынның, ұйымның, мекеменің қызметін тоқтатуы;
  • жерді нысаналы мақсатына сәйкессіз пайдалану;
  • қызметтік үлесті еңбек қатынасы нәтижесінде алған тұлғалардың еңбек қатынастарын үзуі;
  • жер учаскелерің топырақ құнарлылығының төмендеуіне әкелетін, химиялық радиоактивтік ластануына, экологиялық жағының нашарлауына әкелетін әдіспен қолдану;
  • заңда белгіленген мерзім ішінде жер төлемдерін жүйелі түрде төлемеу, сондай ақ жалға алу шарты бойынша жалға алу төлемдерін мерзімінде төлемеу;
  • жерді мемлекеттік, қоғамдық, өзге де мұқтаждықтар үшін, сондай ақ азаматтарға беру үшін, өзге де заңда көзделген жағдайлар үшін алып қою.

Аталған құқықтарды тоқтату туралы жергілікті әкімшіліктің шешіміне шағым келтірілуі мүмкін.

Заң көршінің құқықтарын жүйелі түрде бұзу сияқты жазаланатын әрекеттерді әдейі ескертеді. Ортаға орнатылған белгілерді бұзғаны үшін айыппұл түріндегі жаза қолданылады. Жер заңы заң бұзушыны жерге құқығынан айыру үшін әкімшілік тәртіпті қолдану мүмкіндігін шектейді. Заң бұзушы жерінен айыру туралы мәселе пайда болған барлық жағдайда сот сатысына жүгініп, пайда болған мәселені жан жақты қарауды талап ете алады.

Жер сервитуты өзінің мазмұнымен өзге тұлғаның заттарына құқық болып табылады. Ол жеке меншік құқығымен тығыз байланысты, бұл жеке меншік иесінің обьектісінің үшінші тұлғалардың қолдануы. Ресейде жер сервитуты жеке меншік құқығымен қатар тұспа-тұс дамуда. Бұған дейін ол осы сервитутқа ұқсас құқықтар да болған, бірақ ол мазмұны жағынан сервитутпен бірдей емес еді.Жер сервитуты КСРО кезінде бөліну себебі ол кезде жер тек мемлекеттің меншігі еді.

Сервитут құқығы өзінің тамырын тереңнен алады, сонау ежелгі Рим құқығынан. Нақ сол кезеңде түсінігі мен принциптері қалыптасты, олар қазірге дейін өзінің маңызын жоғалтқан жоқ. Рим құқығы бойынша сервитут басқа тұлға тиісілі затты пайдалану құқығы. Заттық және жеке сервитут болды. Жеке сервитут бұл заттың нақты қолдануы. Заттық сервитут бір жер учаскесінде басқа тұлғаның пайда көруі. Оның негізгі екі түрі бар:

1.Құрылыстарға тиісілі сервитуттың түрлері.

Бұл сервитуттың талабы бір құрылыстың басқаға табыс келтіруі.

2.Құрылыс жоқ ауылдық жер учаскілеріне сервитут.

Бұл сервитуттың пайдасы жер бетінен алынса, немесе жер астына өнім алу:

  1. Жер бетінен пайда алуға байланысты севитут мынандай болады:

– соғылған жолды немесе көшені өту үшін пайдалану құқығы; көшенің, жолдың екі нақты жағдайларға сәйкес өлшемі болады;

– жаяу жүру, ауыр заттар тасу және атпен жүру басқа біреудің жерінде шектелген болды;

– нақты анықталған жолы жоқ, мал өткізу немесе айдау.

  1. 2. Өнім алатын сервитуттарға мыналар жатады:

а) су сервитуты.Мұның мазмұнында біреудің жер учаскесі арқылы тиісті жер учаскелерінде су жүргізу.Су сервитутының бірнеше түрі бекітілді:

– су жүргізу учаскісінің суды қолдану құқығы;

– біреудің учаскісінде өз малдарына су беру;

б) малды біреудің жер учаскісінде жаю туралы сервитут;

в) ағаш кесу құқығы, тас алу, әк қазып алу құқығын беретін сервитуты.

Сервитуттың көптеген түрлерінің болуына қарамастан оларды бір институтқа біріктіретін қағидалар болды. Бұл негізі біреудің затына құқық. Рим құқығында заттың құқықтық өзіне тән қасиеттері бар:

  1. Сервитут құқығы басқа тұлғаға немесе жер учаскісіне ауыспайды, яғни сервитут құқығы оқшауланбайды;
  2. Сервитут құқығын жүзеге асыратын басқа тұлғаға ауыстыра алмайды;
  3. Сервитут бөлінбейді.

Сервитут туындау үшін белгілі бір негіздер болуы керек. Рим құқығында сервитуттың туындауы оның өкілетті органмен бекітілуінде. Сервитут құқығын бекітетін тұлға бұл сол заттың иесі болады.

Сервитуттың туындауының ерекше негіздеріне шарт жатқызылды, сол сияқты мұрагерлік хат және сот шешімі. Сервитуттың ескіру мерзімі енгізілді, бұл сервитуттың жоғалып кету қауіпінен сақтандырады. Ескіру мерзіміне байланысты сервитутты ашу негіздеріне бұл оның ұзақ уақыт бойы жүзеге асырады. Мұны дәлелдеу үшін осы сервитутты жүзеге асыру туралы куәліктің болуы жеткілікті.

Сервитут оқшауланбайды, сервитут берілген тұлғаның не заттың ауысуы бұл оның тоқтату негізі болуы мүмкін. Осыдан шығатыны заттың жоғалу немесе тұлғаның өзінің сервитутын жойылуына алып келеді.

Заттың сервитуттарда бұл ережеден өзгешелікте болды. Егер сервитут бірнеше тұлғаға тиісілі болса, оны иеленушілердің біреуі өзінің сервитутын жоғалтса, онда сервитут жойылмайтын ол азайтылған түрде басқа тұлғаларда жүреді.

Сервитуттың жойылуына келесілер негіздер болды:

  • Сервитут ауыртпалығы бекітілген, заттың жойылуы физикалық алып қойылуы немесе азаматық айналыстан алынып қойылуы.
  • Сервитутпен жеке меншік құқығын бір тұлғада жинақталуы.
  • Жеке сервитут субьектісінің қайтыс болуы немесе заттың сервитутта заттың жойылуы.

Сервитут сол сияқты сервитут бекітілген жердің жойылымен бірге тоқтатылды. Сол сияқты сервитут оның иесінің еркі бойынша, заттын меншік иесімен келісілген шарт бойынша, сервитутты қолданбауы нәтижесінде.Заттың сервитутта бұл заттың екі жылдан артық уақыт бойы қолданады. Егер сервитут периодтылық бойынша бекітілсе, мысалы, жылына бір рет, онда оның тоқтатылуы 20 жыл қолданбау негізінде жүзеге асырылады. Рим құқығында сервитутты қорғауды арнайы талап арыз еді. Мұндай жою талапкер болып заттың сервитуттын иесі немесе сервитут бекітілген жердін иесі болып табылды. Талап арызға себеп болып бұл сервитутты толық немесе ішінара бұзу яғни оның жүзеге асыратын жауапкермен кедергі келтіру. Талап құқық бұзушылықты жоюға және шығынның орнын толтыруға бағытталған.

Ресей федерациясында жер сервитутынын жағдайын 1917 жылға дейінгі кезеңін анықтау қиын. Ресейлік құқық танушылар рим және европалық құқықтық үлгілердің сервитутын пайдаланды. Бірақт сервитут құқығын өзі Приваслип және Прибалтика губернияларында қолданылды.

Ресейдің қалған аумақтарында өзгеше иститут қолданды. Өзге мүліктін пайдасына қатысу құқығы, ол бірақ заттық құқық болып есептелген жоқ ол шектелген жеке меншік құқығы ретінде қарастырылды.

Құқықтың мұндай жүргізетін ерекше сипаттары болды:

  • шектеу құқығы жеке тұлғаладың шешімімен емес заңның негізінде бекітілді;
  • мамандардын пайымдауынша мұндай шектеулерді жойылуы жеке меншік құқығының «кеңеюіне» жол ашты.
  • шектеу өзге тұлғаның затына емес, бұл үшінші тұлғалардың белгілі бір іс әректтеріне, бірақ бұл меншік құқығының бұзылуы емес;
  • меншік құқығын шектеу кезінде меншік иесінен белгілі бір іс әрекет жүзеге асыруын талап етілмейді, оған керсінше бір іс әрекеттер жүзеге асыруында кедергі келтірмеуін талап етіледі;
  • меншікке қатысты шектеу тек жылжымайтын мүлікке ғана қатысты еді.

Бұнын Рим құқығы сервитуттан айырмашылығы мазмұнында. Егер Рим құқығында сервитут жеке тұлғаға немесе жер учаскісінің иесіне тиісілі болса, біреудің мүлкін пайдалануға қатысты қоғамдық және жеке болып бөлінеді.

Қоғамның мүддесі үшін келесі шектеулерді белгілейді:

  • меншік иесі өзінің жерінен өткен жолдан еркін жүруге кедергі келтіруге тиым салынады;
  • Мал айдап келе жатқан мал иелері малын жол бойындаағы жайылымдарға жол алады;
  • Қайықтар жүретін өзен орналасқан жер учаскесін иелері оның жүруіне кедергі келтіретін, диірмен плотина сала алмады.

Өзге мүліктің пайдасын қолдануға жеке катысу. Құқықтың бұл түрін көршілес жер учаскісінің мүддесі үшін бекітілді. Шектеулер мыналарға қатысты қолданылады:

а) жер учаскісінде жолды қамтамасыз ету үшін;

б) жер учаскісін көршілес учаскісілерден сумен қамтамасыз ету үшін малды көршілес жер учаскісі арқылы суға апару;

в) осы жұмыстарды жүзеге асыру үшін көршінің жер учаскісінің бір бөлігін құрылыс материалдарын қою үшін қолданылады.

Шектеудің келесі түрі көршілес үй иелеріне қатысты болды: а) үйдің иесі шатырдың суының көршісінің жеріне ағуына; б) қоқыстың көршінің жеріне тастауға; в) көршінің қабырғасына ас үйіп жасауға; г) қабырға көршінің шекарасына өтіп тұрса онда ол қабырғадан терезе тесуге болмады.

Қазіргі Ресей Федерациясында жер сервитуты даму үстінде, ол Азаматтық құқықтық нормалармен реттелуде. Жерге қатысты нормотивтік құқықтық актілерде сервитут тұлғаның жеке меншігіндегі жерге ауыртпалық ретінде қарастырылады. Ресей сервитут заттың құқығының бір түрі болып табылады.

Сервитуттың субьектілері ретінде осы сервитут ауыртпалағы жүктелген меншік иесі, бір жағынан, екінші жағынан осы сервитут құқығының жүзеге асырулар болып табылады. Ресей жер құқығында сервитуттың обьектісі ретінде жер учаскісі, сол сияқты ғимараттар мен құрылыстар, яғни жылжымайтын мүлік болып табылады. Сервитуттың пайда болу негізінен шартты жатқызуға болады және алу мерзімі, сот шешімі. Жер құқығының сервитуты бұл мүлікке құқық ретінде ғана түсіндірілмейді, сонымен қатар бұл біреудің жер учаскісін шектеулі түрде пайдалану құқығы. Бұл жер учаскісінің иесінің басқа біреудің иелігіндегі жер учаскісінің пайдалануды талап ету болып табылады. Мұнда түсінетініміз жер иесі қажет болған кезде кез келген көршілердің жер учаскісіне сервитут құқығын иеленеді. Жерді кент түрде пайдалану бұл сервитуттың тараптардың келісімі негізінде орын алуы да болады . Бұл заңға сәйкес өзге де жылжымайтын мүлікке қатысты шарттармен қатар тіркеу міндетті болып табылады.

Сервитуттын мақсаты ретінде мыналар көрсетіледі:

1) көршілес жер учаскісімен өту мен жүру құқығы;

2) сумен қамсыздандыруды және мелиорацияны қамтамасыз ету үшін, электр жегілерін эксплуатациялау, байланыс желілерін жүргізу құқығы,

3) меншік иесінің сервитутты бекітумен байланысты өзге де қажеттіліктері.

Меншік иесі сервитутының бекітілуімен жер учаскісіне қатысты иелену, пайдалану және билік ету құқығынан айырылмайды.

Сервитут айырмашылығы жүктелген мүлік иесі өзіне тиісілі құқықтың ешқайсынан айырмайды бірақ ол пайдалану құқығында бірқатар шектеулер мүмкін. Сервитут құқығында келесідей принциптер тән:

  • сервитут ауыртпалығы, субьектілерге меншік құқығымен тиісілі жылжымайтын мүлікке жүктеледі;
  • жер иесі жер учаскісін билік етуге құқығын, бірақ меншік құқығын ауысуы сервитуттың жойылуына алып келмейді;
  • сервитут тұлғаның мүддесі үшін бекітілмейді ол меншік құқығы не пайдалану немесе иелену құқығы мүліктің пайдасына бекітілмейді.Сервитут оқшауланбайды.Ол өзі сатып алу сату кепіл немесе өзге де мәмлелердің пәні бола алмайды.
  • Сервитут ауыртпалығы жүктелген құқықтарымен ғимараттағы жер сервитуты ережелері қолданылады.

Кез келген өзге құқық секілді заңмен бекітілген сервитут құқығын қорғалуға жатады. Қорғалу сот тәртібімен жүзеге асыратын талапты сервитутқа құқығы бар тұлға береді, ал жауапкер болып осы сервитут ауырпалығы жүктелген мемлекет болып табылады. Сервитут құқығын қорғау келесідей жүзеге асырылады:

  • Меншіктің иесінің талапкерге оның құқықтық тануға бас тартса, онда заңда көзделген тәртіппен танылады.
  • Құқық бұзушылық орын алғанға дейінгі жағдайды қалпына келтіру.Сервитут құқығын бұзуына алып келетін іс әрекеттердің немесе олардың қаупінің жолын кесу.
  • Құқықты өз бетінше қорғау.Бұл кезде сервитут құқығын алған тұлға өзі құқықты бұзатын іс әрекеттер жасау.Мысалы кедергі келтіретін құрылыстарды қирату.
  • Моральды шығынның орнын толтыру, шығынның орнын толтыру.