Тұрақты рента шартының жасалу тәртібі

Тұрақты рента тараптары болып рента алушы және рента төлеуші болып табылады. Тұрақты рента алушылары болып азаматтар және коммерциялық емес ұйымдар келеді. Азаматтар ренталық қатынастарда тұрақты рента алушысы болып үш жағдайда келе алады:

  1. Егер олар мүлік иегері болса және мүлік олармен рентаға берілсе.
  2. Тұрақты рентаны алушы мұрагерлік салдарынан қүқықтық мирасқор болса.
  3. Тұрақты рента азаматтар пайдасына басқа бір тұлғамен шарт арқылы қарастырылса, яғни үшінші түлға пайдасына жаслған шарт орын алса.

Азаматтарды кәсіпкер ретінде тіркеу олардың түрақты ренталық төлемдерін алу үшін кедергі болмайды, себебі бүндай жағдайларда азамат өзіне жататын жалпы қүқық қабілеттілікке негізделіп рента қатынастарында да қатыса береді.

Тұрақты рента алушы ретінде егер бұл олардың мақсатына және қызметіне сай келсе комерциалық емес ұйымдарда әрекет ете алады. Бірақ Қазақстан Республикасында тұрақты рента алушы болып мемлекеттік мекемелер келмейді, себебі олар мемлекеттік бюджеттен тыс көздерден қаржыландырыуы мүмкін емес. Барлық жеке меншікке негізделген бола алады. Ренталық төлемдер ретінде ақшаны алу коммерциалық емес ұйымдарға олар қүрылған мақсаттардағы қандай да болсын қызметті жүзеге асыруға мүмкіндік береді. Ренталық төлемдер есебінен қаржыландырылуға тиім тікелей жаржыларда қарастырылуы мүмкін, бірақ та оларды тәжірибелі бекіту ақыл ойға сыйыса бермейді.

Шарт жағдайы, нысаны түлғалардың белгілі бір әрекетін азаматтық-құқықтық шартқа айналдыруға, олардың құқықтары мен міндеттерін бекітуге мүмкіндік беретін заң техникасының тәсілдері болып келеді.

Сатып алу шарттының нысаны оның бағасына, суъектілеріне және заңдық шартық, талаптарға сәйкес анықталады. Оған Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 152- бабында бекітілген мәміле нысаны туралы жалпы ережелер қолданымды болып келеді.

Жүз айлық есептік көрсеткіштен жоғары сомға,
соңымен бірге кәсіпкерлік қызметті қалалыптастыру
барысында          жасалатын мәмілелер, жасалған кезде орындалатындарын қоспағанда жазбаша нысаныда жасалуы қажет Қазақстан Республикасы Президенттінің “Жылжы-майтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы” заң күші бар Жарлығына сәйкес, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарттары мемлекеттік тіркеуге жатады. Азаматтық кодекстің 494- бабы кәсіпорының сатып алу-сату шартының бір құжатты құру жолымен, екі жақтың қол қоюымен жазбаша түрде жасалуын, оған: инвестаризация актісін, бухгалтерлік баланысты, кәсіпорынның құны мен құрамы туралы тәуелсіз аудитор қортындысының міндетті тіркелуі қарастырады. Олар басқа да қозғалмайтын мүлікті сату бойынша шарттар сияқты мемлекеттік тіркеуге жатады және мемлекеттік тіркеу кезеңінен жасалған деп есептеледі.

Шарттың субъектілері ретінде азаматтық құқық субъектілері, яғни жеке тұлға, заңды тұлға, әкімшілік аумақтық бірлестіктер, мемлекет әрекет ете алады. Қандай шарты жасалатынына қарап кәсіпкерлік немесе кәсіпкерлік емес, бөлшек сатып алу-сату шарты немесе мемлекеттік кәсіпорындар мүлкін жекешелендіру, олардың қатысушылар қүрамы да өзгереді. Басқа да жағдайларда қатысушылар құрамының ерекшелігі шарттың жекелеген түрлері бойынша төменде қарастырылатын болады. Мұнда тек барынша маңызды (қағиданы) жағдайларды атап өтеміз. Арнайы құқықтық қабілетті емденетін заңды түлғалар бойынша қатынасқа тек арнайы (жарғылық) құқықтық қабілеттік шеңберінде қатыса алады, яғни бүл жерде әңгіме қандай да бір оның жалпы шеңбері туралы жүрмейді, құқықтық қабілеттілік көлемі әрбір жекелеген құқықтық қатынаста нақтылануы қажет. Мысалы, шаруашылық жүргізу құқығында мүлік бар мемлекеттік кәсіпорын, оның негізгі құралдарына жататын мүлікті, сонымен бірге акцияларын сатуға құқығы жоқ. (2002 жылдың 21 мамырындағы Қазақстан Республикасының “Мемлекеттік мүлік ережелері бойынша Қазақстан Республикаының заң актілеріне қосымшалар мен өзгерістер енгізу туралы” Заңның редакциясындағы Азаматтық кодекстің 200-бабының 2-ші тармағы. Егер мемлекеттік келісімшартқа отыруына қысқаша тоқталсақ, мыналарды атауға болады. Заңды түрде мемлекеттік құқық қабілеттігі шектелмеген, бірақ, олармен жасалатын шарттардың мінезі, мазмұны мемлекеттік атқаратын экономикалық және басқа да функциялармен (қызмет-термен) анықталады.

Жеке тұлғалардың шарт жасасу мүмкіншілігіне олардың қүқық-әрекеті қабілетіліктерінің көлемі әсер етеді. Мысалы, әрекет қабілеттілігі шектелген тұлғалар тек ұсақ тұрмыстық мәмілелерді жасай алады, ал басқа мәмілелерді жасауға олар өзінің қамқоршысының келісімі болғанда ғана құқылы (Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі 27-бап, 1-тармақ). Егер жүйелі түрде жүзеге асырылатын сауда-саттық қызмет туралы айтатын болсақ, онда жеке тұлға тек жеке кәсіпкерлік мәртебесіне иемденген соң ғана оны жүргізе алатынын ескерту керек немесе бұл қызмет коммерциялық заңды тұлғамен жүргізілуі мүмкін. Негізінен, “Құқықтық қатынас субъектілері болып, жеке басымен және мүлкімен оқшауланған, құқықтарға ие болатын және міндеттерді көтеретін тұлғалар табылады” Қазақстан Республикасының Азаматтық құқығы басқа мемлекеттердің азаматтық құқығы сияқты құқықтық қатынастарда жеке тұлғалар қауымдастықтарының (жай серіктестіктердің) қатысуын да қарастырады, дегенмен бұл келтірілген анықтаманың дұрыстығына әсерін тигізеді.

Коммерциалық емес заңды тұлғаларда олардын пайдасына өзге тұлғалармен орнатылған тұрақты рентаның алушылары бола алады. Коммерциалық емес ұймдардың пайдасындағы рентаны алушылардың қатары өзгеріп тұруы мүмкін.

Қазақстан Республиасының Азаматтық Кодекстің 523-бабының 2 тармағына сәкес олардын, құқықтары заңды тұлғалар қайта құрылуы нәтижесіндегі құқықтық мирасқорлық арқылы өтуі мүмкін. Яғни, егер екі жеке меншік мекеме біріккен болса және с.с.,онда олардың біруінің тұрақты рентаны алуға құқығы жаңадан пайда болған коммерциалық емес заңды тұлға болса, онда рентаны төлеу тоқталады. Сол сияқты мұра иесіз қалатың болса, рента бойынша мемлекет пайдасына құқықтық мирасқорлық орын алмайды. Тұрақты рентаны алуға құқық өзге тұлғаға ішінара сингулярлық мирасқорлық негізінде талап етуді беру арқылы ауысуы мүмкін. Егерде талап етуді беруге тиым немесе оны төлеушімен келістіруі талабы тұрақты ренташартының зінде ұсталмаса онда талап етуді беру рента төлеушсі келісімінсіз де жүзеге асырылуы мүмкін.

Тұрақты рентаны төлеушілері болып азаматтар және осыған оларға тиым салынбаса коммерциялық, коммерциялық емес заңды тұлғалар келуі мүмкін.

Тұрақты рента шартының нысанасы бір жағынан рента төлеуі үшін иеліктен шығармайтын мүлікті, екінші жағынан ренталық төлемдерді қамтиды. Тұра түрде заңнама ренталық шарт нысанасы болып келе алатын мүлік тізімін шектемейді, бірақ іс жүзінде ренталық шарт жылжымайтың мүлікке билікті жүзеге асыруға қолайлық болып келеді. Рента болса, ол көбінесе ақшалай қанағаттандыру. Ақша орнына заттай қанағаттандыру берілуі мүмкін. Ол кездерде заттар беріледі, жұмыс орындалады немесе қызмет көрсетіледі. Заттай қанағаттандырудың сомасы, тұрақты рента шартына көрсетілген ақшалай сомаға сәйкес болуы керек. Аралас қанағаттандыру мүмкін болады, яғни ол бір бөлігінде заттай, қалған бөлігінде ақшалай берілуі мүмкін.

Баға. Тұрақты рента шартына негізделгеніне қатысты рента төлеушінің меншігіне берілетін мүліктін бағасы, ренталық төлемдердің мөлшері және тұрақты рента сатып алу бағасы туралы айтуға болады.

Рента шартының тәуекелге негізделгеніне байланысты оның бағасы шартты түрде анықталады, қателесулер орын алуы мүмкін, себебі есепке мүліктік тек таза құны ғана емес, болашта алынар деген ренталық төлемердін көлемі де алынады. Рентаның ең темен сомасы түрақты рента шарты бойынша қарастырылмаған. Рентаның бағаның дәстүрлі түсінігіне келтіруі өте қиын. Оны анықтауға қатысты белгілі көрсеткіштер қалыптасып үлгерген жоқ.Ал тауарлар, жүмыстар, қызметтер бағалары жөнінде айтатын болсақ, олар үшін нарық жағдайында баға қалыптастыруы тетігі дайын. Осыны ескеріп, біз болашақта рента бағасын анықтауға мүмкіншілік беретін өңдемелер пайда болуы керек екнің айтамыз.

Қалай болса да бекітілген сан тұрақты рентаның мөлшері тараптар үшін міндетті болып келеді. Мерзімді төлемдер болғасын рента инфляциядан қорғалу шарасы ретінде оны индекстеуді талап етеді. Шартпен өзгешелік қарастырылмаса, төленетін рентаның мөлшері заңнама бекіткен айлық есептеу көрсеткіштің өзгеруіне пропорцианалды өзгереді.

Тұрақты рентаның төлеушісі сатып алу бағасы дегеніміз бүл, оны төлеген жағдайда, алушы алдындағы міндеттемесімен босатылаты ақшалар сома. Заңи табиғаты бойынша оны міндеттемені тоқтатудың бір тәсілі, бас тарту төлемі ретінде бағалауға болады.Сатып алу бағасы шартпен анықталады. Шарттың өзінде сатып алу бағасы туралы жағдайлар қарастырылмаса, сатып алу ренталық төлемдердің бір жылдық сомасына сәйкес келетін баға бойынша жүргізіледі. Рента төлеушіге тегін берелген мүліктің сатып алу бағасы шартпен бекітілмесе, ол мүліктің құнынан және бір жылдық ренталық төлемдердің сомасынан қүралады.

Мерзім. Түрақты рента мерзімсіз төленеді, яғни төлеу міндеті өз бетімен тоқтатылуы мүмкін емес. Сондықтан құқықтық мән міндеттемені орындау мерзіміне беріледі, олар болса төлемдердің мерзімділігіне тіреледі.Төлемдердің мерзімділігі шарттың өзінде анықталмаса, тұрақты рента әрбір күнтізбелігі тоқсан аяқталуымен төленуі керек. Сөйтіп төлем күні жаңа басталған тоқсанның бірінші күнімен анықталады, көрсетілген мерзімде төлемді жасамау мерзімді өткізіп алуға әкеледі.

Рента шартының мазмұны сатып алу сату шартының мазмұны сияқты көлемді болып келмейді. Бірақ, оның мазмұнын кеңейтіп қарау да болады, себебі бүдан бұрын айтылғандай, рента шартының қатысушыларында сыйға тарту, сатып алу -сату шарттарының қатысушыларындағыдай құқықтар мен міндеттері пайда болады. Рента төлеушінің негізгі міндеті шартпен қарастырылған ренталық төлемдерді тиісті мерзімдерде төлеп тұруда болып келеді.

Рентаны төлеуші рентаны сатып алу арқылы оны төлеуден бас тарта алады. Осындай жағдайда рента төлеушісі өзінің бас тартатыны туралы рента төленуі тоқтатылуына дейін үш айдан кем болмайтын мерзімде рента алушысына хабарлауға міндетті. Бас тарту туралы хабарлау үшін, үзақтау болып келетін мерзімдер, шартпен қарастырылуы мүмкін. Рента алушысы барлық тиесілі сомаларды алмайтынша рента міндеттемесі тоқтатылмайды. Рента сатып алудың өзге тәртібі, сатып алу сомасы бөлшектеп төлеу, аралас нысанда төлеу және т.б., шартпен қарастырылуы мүмкін. Түрақты рента шарты рентаны сатып алу құқығы рента алушының өмірі бойы немесе өзге мерзім ішінде жүзеге асырылуы мүмкін болмайтының қарастырыла алады. Алайда осындай шектейтін мерзім шарт жасалған сәттен отыз жылдан аспауы керек. Рента төлеушісі рентаны сатып алу құқығынан толығынан бас тартатынын бекітетін шарт жарамсыз болып келеді.

Ертерек айтылғандай, рентаны алушыда тек қүқықтар болады. Ол ренталық асыраудың дер уақтылы және тиісті төленуін талап ете алады. Кейбір жағдайларда рента алушының рента төлеушіден оның рентаны сатып алғанын талап етуге құқығы пайда болады. Бұл құқықтың негіздемелеріне мыналар жатады:

  1. Рента төлеушінің рента төлеу мерзімін бір жылдан астам уақытқа өткізіп алуы .
  2. Рента төлеушінің ренталық міндеттемені қамтамасыз ету бойынша, рента алушы алдындағы өзінің жауапкершілігін сақтандыру бойынша міндеттерін бұзуы.
  3. Рента төлеушіні төлемге қабілетсіз деп тану, немесе рента шарттар қарастырылған мөлшерде және мерзімдерде төленбейтін өзге жағдайлардың пайда болуы.
  4. Рента төленуі үшін берілген жылжымайтін мүлік ортақ меншікке айналуы немесе бірнеше түлғалар арасында бөлінуі.
  5. Шартпен көзделген жағдайлар.

Мысалы рентаның тиісті емес нысанда төлеу, түрақты рента төленуі үшін берілген мүліктең өзге түлғаға өтуі және басқалар.

Тізіліп айтылғандай жағдайлар болып тұрса рента алушының біржақты әрікеттеріне байланысты төлеушінің рентаны сатып алуға қатысты міндеті пайда болады.

Бұл міндет орындалмаса рентаны алушы кепілдік нысанасына өндіріс айналдыруға немесе міндеттемелер орындалуын қамтамасыз ететін өзге тетігін қолдануға және рентаны сатып алуға бағасын құрайтың өндірін алуға құқылы. Рента төлеушіге жауапкершіліктің тиісті шараларын қолдануда жоққа шығарылмайды.

Шарттың мазмұнына рента мүлік ақыға немесе тегін берілді ме сол елеулі әсерін тигізеді. Мысалы мүліктің кездейсоқ бүлінуіне немесе жойылуына байланысты құқықтар мен міндеттерге. Егер мүлік тегін берілсе мүліктің кездейсоқ жойылуының немесе бүлінуінің қаупі толығынан рента төлеушіде болып келеді. Бұл орын алғада, ол өзіне қолайлы болып келетін жағдайлар бойынша келісіп, рентаны тезірек сатып алу ерек. Басқа амал рентаны алушы борышты кешіргенінде болады.

Мүлік рентаға ақыға берілсе және мүлік кездейсоқ жойылса немесе бүлінсе, осымен байланысты тәуекел тараптар араларында үйлестіріледі. Рента төлеуші рента төлуді тоқтатуы немесе оны төлеу жағдайларын өзгертуді талап ете алады. Біздің көзқарасымыз бойынша рента ұзақ мерзім төленсе, яғни рентаны алушы едәуір табыс тауып үлгерсе, онда ренталық төлемдерді тоқтатуға болады. Керісінше, ренталық қатынастар аз уақыт тұрмыс етсе, рента алушының мүдделері оған ішінара өтеу жасалуын талап етеді, сондықтан ренталық төлемдер тоқтатылмай тек азайтылуы мүмкін. Өзге де мәселе шешімдерін табуға болады, мысалы, төлемдер сомасы бірден емес, бірте бірте азайтылуы мүмкін. Барлығын ұйымды көніретін шешім екі жақты келісім негізінде, өзара пайдалы жағдайлар бойынша рентаны сатып алу.