ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

При изучении данной темы прежде всего необходимо уяс­нить те радикальные изменения в правах на земельные участ­ки, которые произошли после вступления в силу Указа о земле

Настоящим Указом (статья 122) установлено:

  1. Граждане Республики Казахстан, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки для личного подсобного хозяй­ства, садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, дач­ного строительства были предоставлены на праве пожизненного на­следуемого владения, с даты вступления в силу настоящего Указа становятся собственниками этих земельных участков.
  2. Граждане и негосударственные юридические лица, которым зе­мельные участки были предоставлены в постоянное пользование под застройку или застроенные производственными и другими объекта­ми, прочно связанными с землей, включая земли, предназначенные для их обслуживания, становятся собственниками этих земельных участков, если право постоянного пользования ими выкуплено ранее.

Гражданами и негосударственными юридическими лицами, которыми не выкуплено право постоянного пользования, зе­мельные участки выкупаются в собственность или переоформ­ляются во временное краткосрочное или долгосрочное земле­пользование на условиях аренды до их выкупа в собственность.

  1. Земельные участки, предназначенные для строительства и обслуживания домов, в которых находятся несколько квар­тир и (или) нежилых помещений, с даты вступления в силу настоящего Указа переходят в общую собственность собствен­ников этих помещений или в собственность юридических лиц, образованных собственниками помещений.
  2. Граждане Республики Казахстан, которым земельные участки для ведения крестьянского хозяйства были предостав­лены в пожизненное наследуемое владение, становятся по­стоянными землепользователями.
  3. Юридические лица Республики Казахстан, которым зе­мельные участки были предоставлены в постоянное владение для сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, становятся постоянными землепользователями.
  4. Граждане и юридические лица, которым земельные участки предоставлены во временное пользование, в том числе в аренду, ста­новятся временными землепользователями.
  5. Государственные юридические лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, становятся постоянными землепользователями.
  6. Документы, удостоверяющие права на землю, выданные гражданам и юридическим лицам до вступления в силу Указа в соответствии с ранее действовавшим законодательством, со­храняют силу до замены их новыми документами, удостоверяющи­ми право собственности или право землепользования в соответствии с настоящим Указом.

Таким образом, ранее возникшее право на земельный участок сохраняет силу до замены документов. Основанием для возникновения права владения, пожизненного наследуемого владения и пользова­ния земельным участком в тот период являлось решение уполномо­ченного на то государственного органа в предоставлении права на земельный участок.

По современному земельному законодательству право зем­лепользования возникает путем:

1) предоставления права землепользования – наделение лица правом землепользования непосредственно государством;

2) передачи права землепользования – наделение лица пра­вом землепользования другим землепользователем;

3) перехода права землепользования в порядке универсаль­ного правопреемства – возникновение права землепользования у правопреемника при наследовании по закону или при реорга­низации юридического лица (статья 37 Указа о земле).

По аналогии с этими условиями возникает и право частной собственности на земельный участок.

Предоставление права собственности и права землепользо­вания производится за плату или бесплатно.

Бесплатно земельные участки предоставляются государствен­ным предприятиям и в пределах установленных норм (§ 3 и 4 главы 4), негосударственным юридическим лицам Республики Казахстан для ведения сельскохозяйственного производства, крестьянского (фермерского) хозяйства, гражданам для инди­видуального, жилищного строительства, ведения личного под­собного хозяйства, коллективного и индивидуального садовод­ства, дачного строительства и в иных случаях, предусмотрен­ных законодательством.

Предоставление права частной собственности и права зем­лепользования государственным юридическим лицам произво­дится на основании акта уполномоченного государственного органа о предоставлении земельного участка.

Предоставление права постоянного землепользования него­сударственным землепользователям производится на основа­нии либо акта о предоставлении земельного участка в постоян­ное землепользование (в случае предоставления указанного права без оплаты), либо договора купли-продажи постоянного землепользования (при продаже данного права).

Предоставление негосударственным землепользователям права временного землепользования производится на основа­нии договора аренды земельного участка или договора времен­ного безвозмездного землепользования.

В соответствии с Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 июня 1996 г. № 760 “Об утверждении Положе­ния о порядке предоставления права частной собственности на земельные участки и права землепользования” предоставление права земле­пользования и права честной собственности на земельные участки, на­ходящиеся в государственной собственности, производится в следую­щей последовательности:

а) возбуждение ходатайства о предоставлении соответству­ющего права на земельный участок;

б) разработка и утверждение землеустроительного проекта; в)  установление   границ  земельных  участков  в  натуре (на местности);

г)  изготовление и выдача документов, удостоверяющих права на землю;

д)  государственная регистрация прав на землю.

Граждане и юридические лица, заинтересованные в предос­тавлении им прав на государственные земельные участки в собственность и (или) в землепользование, подают ходатайства в местный исполнительный орган, обладающий правом предо­ставления соответствующих прав на земельные участки. В за­явлении должны быть указаны цель использования земельно­го участка, его предполагаемые размеры, местоположение, испрашиваемое право пользования, наличие (отсутствие) дру­гого земельного участка. В случае, если земельный участок предназначен для осуществления деятельности или соверше­ния действий, требующих лицензии (патента), то предоставле­ние права землепользования на данный участок производится после получения соответствующей лицензии (патента). Так, Указом о недрах и недропользовании установлено, что предо­ставление права недропользования на разведку, добычу, стро­ительство и эксплуатацию подземных сооружений, не связан­ных с добычей, производится на основе лицензии и контракта.

Территориальные органы по земельным отношениям и зем­леустройству, а в населенных пунктах местные органы архи­тектуры и градостроительства по поручению исполнительного органа определяют возможность использования испрашиваемого зе­мельного участка по заявленному целевому назначению в соответ­ствии с территориальным зонированием и планированием и необхо­димые согласования.

При невозможности предоставления земельного участка для заявленной цели в данной местности местный исполнительный орган принимает мотивированное решение об отказе в предос­тавлении земельного участка и вручает заявителю копию дан­ного решения в семидневный срок.

Землеустроительный проект о предоставлении права на зе­мельный участок согласовывается (в виде заключения) соот­ветственно с землепользователями, у которых намечается изъя­тие земельного участка, местными органами архитектуры и градостроительства, экологии и биоресурсов и другими организациями и учреждениями, интересы которых затрагиваются намечаемым отводом.

На основании землеустроительного проекта принимается решение исполнительного органа о предоставлении права на земельный участок, которое содержит:

наименование физического или юридического лица, которо­му предоставляется право на земельный участок; целевое назначение земельного участка; размер площади по видам угодий; делимость или неделимость земельного участка; местоположение участка; вид права на земельный участок, обременения, сервитуты; выкупную цену земельного участка или права землепользо­вания в случае предоставления участка за плату;

обязательства заказчика в части возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производ­ства, связанные с изъятием или временным занятием земель;

наименование лиц, у которых проводится изъятие земель, с указанием размеров изымаемых участков и убытков;

В соответствии с решением исполнительного органа о пре­доставлении права на земельный участок производится уста­новление в натуре (на местности) границ земельного участка, изготовление и выдача документов, удостоверяющих соответ­ствующие права на земельный участок.

Таким образом, термин “предоставление земельного участ­ка” означает совокупность всех правовых действий компетент­ных государственных органов, являющихся основанием для возникновения права собственности или права землепользова­ния на земельный участок.

Наряду с предоставлением в административном порядке земель­ных участков в частную собственность современное законодатель­ство позволяет (без получения каких-либо разрешений государствен­ных органов) осуществлять передачу собственником своего земельно­го участка в залог, аренду, временное безвозмездное пользование, вносить в качестве взноса в уставный фонд хозяйственного товари­щества и т.д. По своему усмотрению собственник имеет право отчуж­дать земельный участок на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной гражданско-правовой сделки об отчуждении иму­щества.

Такими же обширными правами пользуются землепользо­ватели в отношении своего права землепользования. Они мо­гут передавать и отчуждать право землепользования на основе гражданско-правовых сделок.

Негосударственные землепользователи, обладающие правом пос­тоянного землепользования, могут передать это право другим лицам за плату или безвозмездно, на весь участок или на его часть. Передача землепользователем принадлежащего ему участка во вре­менное землепользование другому лицу (вторичному землепользова­телю), а также отчуждение права временного землепользования осу­ществляется с условием сохранения целевого назначения земельного участка.

Право собственности на земельный участок и право постоянного землепользования по договору купли-продажи, а также право вто­ричного временного землепользования по договору аренды или вре­менного безвозмездного землепользования возникают у новых лиц с момента регистрации гражданско-правовых сделок в порядке, пре­дусмотренном Гражданским кодексом и Указом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право пользования служебным земельным наделом возникает на основе договора, заключенного между работником и администраци­ей юридического лица. Совершение каких-либо сделок в отношении права землепользования служебным земельным наделом не допуска­ется.

Переход права собственности на земельный участок и права зем­лепользования в порядке универсального правопреемства осуществ­ляются в соответствии со статьей 45 Указа о земле в порядке, предус­мотренном статьями 46 и 235 Гражданского кодекса.

В случае смерти гражданина, которому земельный участок при­надлежит на праве собственности, праве постоянного или долгосроч­ного временного землепользования, указанные права наследуются в соответствии с завещанием или законом. Если договором временного землепользования не предусмотрено иное, в таком же порядке насле­дуется и право временного краткосрочного землепользования.

В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право на землю переходит к правопреемнику в соответствии с нормами гражданского законодательства. Под реорганизацией понимается:

слияние юридических лиц – права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу;

присоединение юридического лица к другому юридическому лицу – права и обязанности присоединенного лица переходят к другому юридическому лицу;

разделение юридического лица – права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам;

выделение из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц – права и обязанности переходят к каждому реор­ганизованному юридическому лицу;

преобразование юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида – права и обязанности переходят к вновь возник­шему юридическому лицу.

Право на земельный участок у правопреемника возникает в мо­мент регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость.

Обязанности собственников и землепользователей

Наряду с правами законодательством устанавливаются и обязан­ности собственников земельных участков и землепользователей. Они сводятся к следующему:

использовать землю в соответствии с ее основным целевым назначением, а при временном землепользовании – в соответ­ствии также с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного зем­лепользования);

применять природоохранную технологию производства, не допускать причинения вреда окружающей природной среде и ухудшения экологической обстановки в результате своей хо­зяйственной деятельности;

повышать плодородие почв, осуществлять мероприятия по охране земель (защиту земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения и засорения отходами производства, от других процессов разрушения);

своевременно вносить земельный налог (арендную плату) и другие предусмотренные законодательством и договором платежи;

соблюдать порядок пользования лесными, водными и дру­гими природными ресурсами, обеспечивать охрану памятни­ков истории, архитектуры и других расположенных на земель­ном участке объектов, охраняемых государством;

руководствоваться при осуществлении на земельном участке

строительства действующими архитектурно-планировочными, строи­тельными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);

своевременно представлять в государственные органы уста­новленные земельным законодательством сведения о состоя­нии и использовании земель;

не нарушать прав других собственников и землепользо­вателей;

не допускать снятия плодородного слоя почвы с целью про­дажи или передачи ее другим лицам, за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения утери пло­дородного слоя;

обеспечивать предоставление сервитутов.

Анализ приведенных обязанностей собственников и земле­пользователей показывает, что большинство этих норм в сво­ей основе направлены на сохранение земли как природного объекта для нынешнего и будущего поколений людей. Поэтому со­блюдение этих требований продиктовано велением времени и несет на себе печать общечеловеческого, общепланетарного характера.

Обязанности собственников и землепользователей определяются в зависимости от целевого назначения предоставленных им земель­ных участков. Поэтому целесообразно рассмотреть некоторые осо­бенности в обязанностях субъектов прав на земельные участки раз­личного целевого назначения.

Так, сельскохозяйственные организации обязаны проводить эффективные меры по повышению плодородия почв, осуществ­лять комплекс организационно-хозяйственных, агротехничес­ких, лесомелиоративных и гидротехнических мероприятий по предотвращению ветровой и водной эрозии почв, не допускать засоления, заболачивания, загрязнения земель, зарастания их сорняками и вредными карантинными растениями, а также других процессов, ухудшающих состояние почв. Таким обра­зом, на сельскохозяйственных товаропроизводителей возложе­на обязанность охранять, восстанавливать и повышать плодо­родие почв.

Совершенно ясно, что для промышленных, строительных организаций и предприятий эти требования не имеют решаю­щего значения. Они обязаны прежде всего рационально разме­щать на предоставленных им земельных участках здания и сооружения в соответствии с проектно-сметной документаци­ей, отвечающей архитектурно-строительным, санитарным, эко­логическим нормативам и правилам. Вместе с тем в обязан­ность промышленным, строительным предприятиям и организациям

вменяется не загрязнять сельскохозяйственных и других земель производ­ственными и другими отходами, сточными водами, а также не совершать на своем участке действий, нарушающих интересы смежных землепользо­вателей и собственников земельных участков.

Кроме того, предприятия и организации, осуществляющие про­мышленное или иное строительство, разрабатывающие месторожде­ния полезных ископаемых открытым способом, а также проводящие другие работы, связанные с нарушением почвенного покрова, обяза­ны снимать и хранить плодородный слой почвы в целях использова­ния его для рекультивации земель и повышения плодородия мало­продуктивных угодий.

В тех случаях, когда сельскохозяйственные земли и лесные уго­дья предоставляются в установленном порядке во временное пользо­вание изыскательским и поисковым организациям, они обязаны по завершении работ привести за свой счет земельные участки в состоя­ние, пригодное для использования в сельском и лесном хозяйстве.

Контрольные вопросы:

1) Какие права собственников земельных участков и землепользо­вателей носят экономическую основу?

2)  Какие права носят экологическую основу?

3) Содержание правовых норм, регламентирующих обязанности собственников и землепользователей.

«Baribar.kz-тің» Telegram-каналына жазыламыз!